Konut sektörü, salgın sonrası dönemde ABD ekonomisinin en parlak alanlarından biri oldu. Ancak geçen yıl Fed’in enflasyonla mücadele için faiz oranlarını artırması, konut talebini ve fiyatlarını baskı altına aldı. Bu makale, konut sektöründeki son gelişmeleri analiz ediyor ve sektörün geleceği hakkında tahminlerde bulunuyor.
Konut Talebi ve Fiyatları Neden Düştü?
Konut sektörü, salgının ilk etkisinden sonra ekonominin diğer pek çok alanını gölgede bıraktı. 2020’nin 2. çeyreği ile 2021’in 4. çeyreği arasında gerçek konut yatırımı %20,8 arttı; bu, bu dönemde iş yatırımlarındaki %13’lük artışın çok üzerindeydi. Aslında iş yatırımlarında bu dönemde sadece ekipman yatırımı konut yatırımından daha fazla arttı. Bu aynı zamanda konut başlangıçlarından, inşaat izinlerinden ve ev satışlarından da açıkça görülmektedir.
2020’nin başlarında yaşanan kesintinin ardından, konut başlangıçları Nisan 2022 itibarıyla mevsimsellikten arındırılmış yıllık 1,8 milyon adedin üzerine çıktı. İlk COVID-19 dalgasından sonra fayda sağlayan sadece yeni konutlar olmadı. Mevcut evlerin satışları Mayıs 2020 ile son zirve olan Ocak 2022 arasında %59,5 arttı.
Konut talebindeki bu artışın arkasında birkaç faktör vardı. Birincisi, salgın nedeniyle insanların evde kalma ihtiyacının artması ve uzaktan çalışma imkanının yaygınlaşmasıydı. Bu da insanların daha büyük veya daha iyi donanımlı evlere taşınma veya evlerini yenileme isteğini tetikledi. İkincisi, salgın öncesinde düşük olan ipotek faiz oranlarının daha da düşmesiydi.
Örneğin, 30 yıllık sabit faizli ipotek oranı Ocak 2020’de %3,6 iken Temmuz 2020’de %2,9’a geriledi. Bu da ev almanın veya yeniden finanse etmenin maliyetini düşürdü. Üçüncüsü, konut arzının talebi karşılamakta yetersiz kalmasıydı. Özellikle yeni inşa edilen evlerin sayısı talebi karşılamak için yeterli değildi. Bu da mevcut evlerin fiyatlarını yukarı çekti.
Ancak konut sektöründeki sayı artışı geçen yıl iki büyük engelle karşılaştı. İlk olarak, şekil 1’de görüldüğü gibi ipoteklerin maliyeti arttı. 30 yıllık sabit faizli ipotek Ocak 2023’ü %6,4 ile tamamladı; bu, 2022 başındaki oranın üç yüzde puan üzerindeydi. Ve bu da oranların Ekim ayından bu yana düşüş göstermesinin ardından gerçekleşti.
Artan borçlanma maliyetleri aynı zamanda tüketicilerin satın alma gücünü düşüren yüksek enflasyon döneminde de ortaya çıkıyor. Örneğin, reel ortalama haftalık ücretler, bu dönemde nominal ücretlerdeki %8,8’lik artışa rağmen Aralık 2020’ye kıyasla hâlâ %4,5 düşük.
İpotek faiz oranlarındaki artışın nedeni Fed’in para politikasını sıkılaştırmasıydı. Enflasyon geçen yıl ABD’de 1980’lerden bu yana görülmemiş bir ölçekte çirkin yüzünü gösterirken, para politikasının tepkisi hızlı ve güçlü oldu.
1 Mart 2022 ile Şubat 2023 arasında, Amerika Birleşik Devletleri Federal Rezervi (Fed), federal fon faiz oranını her biri 75 baz puan değerinde dört artış dahil olmak üzere 450 baz puan (bps) artırdı. Fed’in tepkisinin hızı ve ölçeği, Aralık 2015 ile Aralık 2018 arasında daha kademeli olan önceki sıkılaştırma dönemine benzemiyordu.
Güçlü sıkılaştırma fiyat baskılarını biraz azaltsa da (enflasyon Haziran’daki en yüksek seviyesi olan %9,1’den Aralık ayında %6,5’e düştü) toplam talep büyümesini engellemeye yönelik hamlenin muhtemelen ilk zayiatı oldu: konut.
Fed’in faiz artırımının konut sektörü üzerindeki etkisi gecikmeli olarak ortaya çıktı. Konut başlangıçları Nisan 2022’ye göre %23,4 oranında azalırken, mevcut ev satışları Ocak 2022’den bu yana %17,7 düştü. Konut fiyatları da gerilemeye başladı. Örneğin, S&P CoreLogic Case-Shiller Ulusal Ev Fiyat Endeksi, Kasım ayında %18,9’luk rekor bir artışın ardından Aralık ayında %16,9’a geriledi. Bu veriler konut sektörünün 2006-2009’daki krizin tekrarına hazır olduğu anlamına mı geliyor?
Konut Sektörünün Geleceği Nasıl Olacak?
Biz konut sektörünün geleceği hakkında daha iyimseriz. Konut sektöründeki mevcut gerilemenin öncelikle ipotek piyasasındaki gevşek kurallardan kaynaklanan subprime krizinin aksine, daha çok döngüsel bir kriz olduğunu düşünüyoruz. Bu da konut sektörünün Fed’in faiz artırımının etkisini sindirdikten sonra toparlanabileceği anlamına geliyor.
Konut sektörünün toparlanmasına yardımcı olacak bazı faktörler şunlardır:
Fed’in faiz artırımının sonuna yaklaşıyoruz. Fed Başkanı Jerome Powell, Şubat ayındaki son toplantısında faiz oranlarının “uygun” bir seviyeye yaklaştığını ve gelecek yıl daha az sıkılaştırma yapılacağını söyledi. Bu da uzun vadeli borçlanma oranlarının daha fazla yükselmeyeceği veya hatta düşebileceği anlamına geliyor.
Enflasyonun zirve yaptığına ve gerilemeye başladığına inanıyoruz. Enflasyonun geçen yıl yükselmesinin nedenleri arasında salgın nedeniyle bozulan tedarik zincirleri, emtia fiyatlarındaki artışlar ve talebin toparlanmasıyla birlikte artan baz etkisiydi. Ancak bu faktörlerin çoğu geçici veya tek seferlikti. Tedarik zincirleri normale döndükçe, emtia fiyatları düzeldikçe ve baz etkisi azaldıkça enflasyonun da yavaşlayacağını tahmin ediyoruz. Bu da reel ücretlerin ve satın alma gücünün artmasına katkıda bulunacak.
Konut arzı talebi karşılamak için artmaya devam ediyor. Konut inşaatı geçen yılın sonlarında yavaşlasa da, inşaat izinleri hala yüksek seviyelerde. Bu da konut arzının gelecek aylarda artacağına işaret ediyor. Ayrıca, Biden yönetiminin altyapı planı kapsamında konut sektörüne yönelik bazı teşvikler de var. Örneğin, plan 213 milyar dolarlık bir fon öngörüyor, bu fonun 2 milyon adet yeni ve yenilenmiş uygun fiyatlı konut inşa etmek için kullanılması planlanıyor.
Konut talebi uzun vadede güçlü kalacak. Konut talebindeki artışın sadece salgınla ilgili geçici bir durum olmadığını, aynı zamanda demografik ve davranışsal değişimlerden de kaynaklandığını düşünüyoruz. Örneğin, nüfusun yaşlanması ve göçün azalması, ev sahipliği oranını artırıyor. Ayrıca, uzaktan çalışma imkanının yaygınlaşması, insanların şehir merkezlerinden uzaklaşarak daha büyük veya daha ucuz evlere taşınmasını teşvik ediyor.
Bu nedenlerle, konut sektörünün bu yıl yüksek ipotek oranlarının baskısını hissedecek olsa da, 2024’ten itibaren toparlanmaya başlayacağını öngörüyoruz. Konut sektörü, ABD ekonomisinin büyümesine katkıda bulunmaya devam edecek ve aynı zamanda istihdam ve gelir yaratma potansiyeli sunacak.
