Ev sahibi ve kiracılara son dakika duyurusu! Yeniden başladı: Bundan sonra böyle olacak

Konut kiralarındaki olağanüstü artışların önüne geçmek amacıyla 10 Haziran 2022'de yüzde 25 tavan uygulaması başlatılmıştı. Bu uygulama, 1 Temmuz 2023'te sona erecekken, bir yıl daha uzatılarak 2 Temmuz 2024'e kadar devam etti. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in açıklamalarına göre, uygulamanın devam etmesi yönünde bir çalışma bulunmuyor. Bu da yüzde 25 sınırının sona ereceği anlamına geliyor.

Yeni Dönemde Kira Artışları ve Tahliyeler

Yüzde 25 tavanının kalkacak olması, kira piyasasında büyük bir hareketlilik yaratabilir. Ev sahipleri, son iki yıl içinde yüzde 25 sınırına tabi tutuldukları için kiralarının piyasanın altında kaldığını düşünüyor. Bu nedenle mevcut kiracılarını tahliye edip, yeni kiracıya daha yüksek fiyattan kiralamak istiyorlar. Ancak bu süreç yasal sınırlar dahilinde gerçekleşebilir mi?

Borçlar Kanunu ve TÜFE'ye Göre Kira Artışları

Borçlar Kanunu'na göre, kira artışları Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalaması üst sınır alınarak belirlenir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), en son mayıs ayında 12 aylık ortalama TÜFE’nin yüzde 62.51 olduğunu açıkladı. Temmuz ayının başında açıklanacak yeni TÜFE oranı, kira artışlarında belirleyici olacak. Ancak yasal sınır enflasyona göre belirlendiği için, her ay açıklanan bu oranların üzerine çıkılamaz.

Yasal Sınırın Kalkmasıyla Beklenen Gelişmeler

Yüzde 25 tavanının kalkması, kira artışlarını yeniden gündeme getirecek. Bu durumda ev sahipleri ani artışlar yapabilir ve daha önce yasal sınır nedeniyle kiraya vermeyen mülk sahipleri evlerini yeniden piyasaya sürebilir. Kira anlaşmazlıkları nedeniyle satışı yavaşlayan kiracılı evler de yeniden hareketlenebilir.

Sözleşme Tarihine Dikkat!

Her ev sahibi istediği zaman zam yapamaz. Kira artışları, sözleşmede belirlenen dönemlerde yapılabilir. Ülkemizde kira sözleşmeleri genellikle yıllık olarak yapılır ve kira artışları da yılda bir kez, sözleşme yenileme döneminde yapılabilir. 2 Temmuz’da sözleşme tarihi gelmeyenler zam yapamaz. Ancak sözleşme yenileme tarihi temmuz ayı olanlar, bu dönemde zam yapabilecek.

Tahliye Baskıları ve Yasal Durum

Yüzde 25 sınırı sırasında ev sahipleri, tahliye taahhütnamesi ve ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi yöntemlerle kiracılarını çıkarmaya çalıştı. Ancak her ev sahibi istediği zaman kiracısını tahliye edemez. Tahliyenin kanunda belirlenmiş şartları vardır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için belirli şartlar sağlanmalıdır. Ayrıca, geçerli bir tahliye taahhütnamesi olsa bile tahliye tarihi gelmeden kiracı çıkarılamaz.

Kira Anlaşmazlıklarında Arabulucu Zorunluluğu

1 Eylül 2023'te başlayan düzenlemeyle, kira anlaşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirildi. Kira bedeli tespiti, kira uyarlama davaları gibi tüm ihtilaflarda arabulucuya başvurulacak. Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa dava açılabilecek.

Kira Tespit Davaları ve Uyarlama Davaları

Bazı ev sahipleri yasal oranlara uyup zamlarını uygularken, çoğu tahliye baskısıyla yüzde 25'in üzerinde zamları kabul ettirdi. Bu durum piyasada dengesizlik yarattı. Kira bedeli düşük kalan ev sahipleri, ‘kira tespit davası’ açabilir. Ancak bu davalar, sözleşme üzerinden 5 yıl geçmedikçe açılamaz. Kira bedeli, TÜFE’deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak belirlenir. Kira uyarlama davaları için ise öngörülemeyen durumlar ve ifa güçlüğü ispatlanmalıdır.